私が最近購入した不動産

私は以前から、不動産の収益物件を何物件か所有しています。

つい最近、大阪市内の空き家のテラスハウス（連棟長屋住宅）を購入しました。

物件の購入

木造2階建、築年数は50年以上経過、床面積40㎡ほどです。前面道路が建築基準法上の道路ではないので再建築はできませんが、テラスハウスの真ん中なので建物の傾きはほぼありませんでした。

所有されていた方の親族がお住まいになられていましたが、その方が亡くなられて、使わなくなったので売却に出されていたようです。

私はその物件を不動産検索サイトで見つけて、サイトに掲載されている不動産会社に問い合わせをし、次の日に案内してもらいまいました。

サイトに書かれていた金額は300万円を超えていましたが、200万円なら購入する旨を伝えたところ、不動産会社の営業マンが「買付証明（不動産の購入を申し込むときに売主に提出する書面）を書いていただければ、売主にその金額で話を持っていく」とのことだったので、その場で買付証明に署名捺印をしました。

その週末に電話でその営業マンと多少のやり取りがあり、結果220万円で価格が折り合いました。

リフォーム後に賃貸

私はこの物件をリフォームして賃貸募集をしようと思っています。

この地域でこの程度の大きさの物件の家賃相場は6万円前後です。

物件を見たところほぼ全面リフォーム（キッチン、風呂、トイレ、洗面、給湯器の交換、洗濯機置場がなく洗濯パンの場所を確保しての取付、床のウッドタイル張り、畳の交換、壁、天井のクロス張替え等）が必要です。

購入価格220万円、リフォームの見積額が250万円となってます。（知り合いのリフォーム会社から見積りを取りました。）

利回りにはこだわります。

私が収益物件を購入するときの目安は購入価格と購入時の諸費用、リフォーム代の合計額から算出して、利回り15%以上を基準にしています。（本当はもっと18％くらい欲しいです。）

リフォームをしてもこの物件の家賃相場は先程も書いたように6万円前後なので、6万円×12か月＝年収72万円。この年収から算出すると利回り15%にするには480万円以内にしないといけません。

もともとの購入価格が220万円でリフォーム代が250万円、そのうえ購入時の諸費用が約30万円かかります。合計で500万円ですので、利回りは14.4%です。

できるだけコストをかけたくない！！

私の事業計画からすると20万円オーバーになりますので、コストダウンするためにリフォーム会社にVE（リフォームの質を落として値段を下げてもらうこと。）を依頼しました。

まだリフォーム会社からの返答はございませんが、私は20万円くらいならコストダウンできると見ています。それ以上のコストダウンをしていただければ、こちらとしてはありがたいのです。ただ、リフォームの品質を落としてのコストダウンなので、リフォームの内容に因りますが。。。

コストを掛ければ良いものができるのですが、古い物件の場合、価格は下がりにくいのですが、売却した時の価格も賃料も天井が決まっています。

コストを掛け過ぎても、利回りが上がらないし、手放したいときに理想とする価格で売れない可能性もありますので、できるだけコストを掛けないようにしています。

またリフォームが完成して賃貸募集ができるようになったときには報告させていただきます。