投資用の区分所有マンション
ここ数年、投資目的で区分所有マンションを購入する方が増えました。
税金対策と称し、東京や大阪の都心部の新築ワンルームマンションを販売会社の営業マンが電話営業で地方の富裕層中心に相当数が取引されてように思います。また、一般のサラリーマンにも、初めての投資用不動産として金融機関の融資が利用できるならと、区分所有マンションを購入されて方がいるようです。
投資マンションの税金対策は得をしない！！
私は投資用不動産を税金対策として購入することについては基本的には反対です。
なぜなら、不動産は価格が下がるものだからです。
税金対策でお金を浮かすより、物件価格の下げ幅のほうが大きくなり、結局、得をしたのは売主と仲介業者だけという状況になっている人を数多く見てきました。
価格の下がる区分所有マンション
新築のワンルームマンションを税金対策で購入した方は最悪です。購入時２０００万円以上するものが十年くらいで数百万円まで落ち込むことはよくあることです。借り入れを起して購入すると、残債額を売却価格が簡単に下回るため、売るに売れない状況に陥ります。
そのうえ、購入価格からすると利回りが低く、長く所有してもインカムが少ないため、私はメリットを感じません。
また、タワーマンションは景気に左右されやすく、景気が良くなった時には新築時より高く売却できることもありますが、タワーマンションは価格水準が高いため、下げ幅も数千万単位になります。
投資不動産のとしては利回りが低く、最近ではタワーマンションが乱立し、物件が多くなったため、一度空き家になってしまうと部屋が大きい分リフォーム費用が高くなったり、賃貸の需給バランスも悪く、なかなか入居者が決まらないこともあります。
またタワーマンションは修繕費が莫大になるため、修繕積立金が一般的なマンションより高く、２回目の大規模修繕時（大体１０～１５年に１回）には修繕積立金が足りなくなると言われています。
投資に向いている区分所有マンション
ある程度、建築年月が経過していて、ここ数年で価格変動していない物件です。
また古い物件はそれなりに室内のリフォームをしていることが多く、賃貸に出す前のリフォーム費用も思った以上にかからないこともあります。
賃料も新築物件は新築プレミアムがついて賃料も高く設定されていますが、ある程度年数が経過していると、賃料もほとんど下がりません。むしろ室内をきっちりリフォームすれば新築並みの賃料を取れることもあります。新築は伸びしろがなく、古い物件は伸びしろがある！！
地域性にもよりますが、部屋の広さは50㎡前後で間取りを2ＬＤＫがベストです。2ＬＤＫは賃貸需要が多いうえ、現在建築されている賃貸マンションのほとんどがワンルームとなります。そのうえ2ＬＤＫは賃貸供給数が少ないので、賃貸人にとって需給バランスが良い間取りなんです。また、部屋が広すぎるとリフォーム費用がかかり過ぎたり、管理費、修繕積立金が高くなり、経費率が上がってしまうので、あまり広い部屋はお勧めしません。
古い物件は相場が下がらない
私が不動産の仲介業を始めたのが平成１４年でした。この頃はまだバブルの古傷が残っており、不動産の価格が過去より上がることなど、考えれないくらいずっと相場が下がっていってました。ただ今思うと平成１４～１６年くらいが相場の底だったかもしれません。
当時区分所有マンションの仲介等をしていましたが、その時によく取引されていた区分所有マンション価格帯が１０００万円台です。１０００万円台で売られているマンションはほとんどが昭和５０年台前半から昭和６０年代に建てられたマンションです。
それから１５年以上経って、その頃よく取引されていたマンションの現在の売却状況を調べてみると、売却価格はほぼ変わっていないか、むしろ現在のほうが高いかもしれません。
ただ、古いマンションの管理費が高かったり、修繕計画がうまくいかず、積立金を借り入れしたり、毎月の積立金が割高になっているマンションもあるので、購入する前にコストにかかる部分のチェックは必要です。
私は区分所有のマンションを購入するときにはこのような考え方で購入するようにしています。また、基本的に家賃収入よりキャピタルゲインを重視するので、まずはすぐに売却すればどのくらいの売却価格になるかを考えて購入するようにしています。
もしも今後区分所有マンションで投資をする方は是非参考にしてください。
