最初の不動産投資

私は４年前に初めて自分で投資用不動産を購入しました。

大阪市内の築４０年ほどの連棟長屋の端の家です。

表面利回り３０%

購入金額は２００万円、賃貸中の物件を購入したので家賃が５万円、表面利回りは３０%になります。仲介手数料や、登記費用等の諸費用が約４０万円かかり、年間の固定資産税と火災保険料が合わせて５万円になるので、実質利回り２３%くらいです。

私が今まで購入した物件の中で一番利回りが良いです。

今まであまり手がかかってません。

賃借人が２０年くらい住んでいるため、室内の状況は良くないものの、三年前に給湯器の交換（約１２万円）をしたのと、一昨年、台風で瓦が飛んでいき、雨漏りが発生、目隠しのトタンが飛んでいったりしましたが、すべて保険で対応したので、こちらは費用負担０円で済みました。賃借人の方も決まった日に家賃を入れてくれるため、ほとんど手がかからない状態です。

売却したときに成功か失敗か判断する

４年以上保有していますので、家賃収入が購入価格を超たので、そろそろ売却を考えてもいいと思っております。

ここで、４年の保有で売却するのは短期譲渡になり、所得税が安い長期譲渡（５年以上）になるまで待てばいいのにと思われる方もいらっしゃると思いますが、私はあまりそこにはこだわらないようにしています。

私の不動産投資の考え方はあくまでもキャピタルゲインです。

売却したときに成功か失敗か判断するようにしています。

一番リスクが高いのは保有している間

この物件は上に書いているような状況ですので、このまま持っていれば、実質利回り２３％で家賃を稼ぐことができ、希少な高利回りの金融商品に見えますが、不動産は持っている間はリスクの塊です。

賃借人の事故（自殺、殺人、孤独死）、建物の修繕、家賃の滞納、夜逃げ。。。考えればいくらでもリスクを思いつきます。

こういうことが一つでも起こることを考えると、早く売るに越したことはないと思います。長く持てば持つほどリスクが高くなる可能性があるからです。

保有期間で得た収入と売却するタイミングが重要

ではなぜ４年間も保有したのかというと、それは家賃収入が魅力的だったからです。不動産投資は保有期間で得た家賃収入と売却するタイミングのバランスが大切で、収入が入っているから大丈夫と考えるのではなく、常に売却するタイミングを考えながら、保有するのが必要だと思います。

幸い今の段階で大きな事故が起きていない状況ですので、今なら売却しても大きな欠陥も見当たらないので、売却もしやすいと思います。

株のようにいつ値段が下がるか分からない状況はあまりありませんが、いつか経費がかさんで、投資自体が失敗に終わる可能性を常に考えないといけないと思っています。

購入するときは妻に「なぜそんな古い物件を購入するの？」「何かあったらどうするの？」というようなことを言われていました。

この４年間でこのような古い建物の物件を何度も売買しているため、最近妻は全く何も言わなくなりました。